Energieausweis Ratgeber: Das sollten Sie wissen!

Der Energieausweis ist ein unverzichtbares Dokument für Immobilienbesitzer, Käufer und Mieter in Deutschland. Er liefert wichtige Informationen über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Wohngebäudes, wodurch Heizkosten transparent und kalkulierbar werden.

Bei der Vermietung, dem Verkauf oder der energetischen Sanierung von Immobilien spielt der Energieausweis eine zentrale Rolle. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) müssen Eigentümer den Energieausweis potenziellen Mietern oder Käufern vorlegen und in Immobilienanzeigen die Energieeffizienzklasse angeben.

Die Energieausweispflicht betrifft sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien, wobei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterschieden wird. Der Primärenergiebedarf, die CO₂-Emissionen und die Energieeffizienzklasse von A+ bis H geben Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes und helfen bei der Einschätzung künftiger Energiekosten.

Energieausweis: Bedeutung für Ihre Immobilie

Ein Energieausweis wirkt wie ein Steckbrief für Ihre Immobilie. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz und den energetischen Zustand des Gebäudes. Ohne diesen Ausweis kann Ihre Immobilie weder verkauft noch vermietet werden – zumindest nicht ganz legal. Und ja, es gibt wirklich zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Wer sich beim Thema Energieausweis nicht auskennt, riskiert Bußgeld. Es geht um Transparenz. Käufer und Mieter sollen wissen, mit welchen Energiekosten und welchem Energieverbrauch sie zu rechnen haben – bevor sie unterschreiben.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Immer noch wundern sich viele: Wann ist ein Energieausweis eigentlich verpflichtend? Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss ein Energieausweis immer dann vorgelegt werden, wenn ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude verkauft, neu vermietet oder verpachtet wird. Auch bei Leasing oder Versteigerung ist er Pflicht. Ausnahmen gibt es aber, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder solchen mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Wohnen Sie noch in Ihrem Eigenheim und verkaufen oder vermieten nicht? Dann kann der Energieausweis meist im Schrank bleiben. Aber Achtung: Sollten Sie umbauen, groß sanieren oder die Nutzung ändern, kommt er wieder ins Spiel.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher passt?

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis – das sind die beiden Möglichkeiten. Doch welcher ist der Richtige für Ihr Gebäude? Hier zählt vor allem das Baujahr und der energetische Zustand. Ein Altbau ohne Wärmeschutzverordnung von 1977 verlangt meist einen Bedarfsausweis. Neuere Wohngebäude mit energetischen Verbesserungen können oft auch mit einem Verbrauchsausweis auskommen.

Welche Daten brauchen Sie? Der Bedarfsausweis basiert auf einer fachkundigen Berechnung des Energiebedarfs des Hauses. Der Verbrauchsausweis nutzt echte Verbrauchsdaten – zumindest, wenn längere Leerstände kein Thema waren.

Der Verbrauchsausweis: Verbrauchsdaten nutzen

Haben Sie Ihren Energieverbrauch im Griff? Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus den letzten drei Jahren aus. Er spiegelt den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner wider. Das klingt einfach, kann aber auch Nachteile bringen: Heizen Ihre Mieter sehr sparsam oder waren viele Einheiten leer, kann das Ergebnis geschönt wirken.

In meine Arbeit als Energieberater kommt der Verbrauchsausweis oft bei Mehrfamilienhäusern ab fünf Wohneinheiten zum Einsatz. Wichtig: Für die Berechnung werden die Daten klimabereinigt. Das heißt, ein besonders kalter Winter führt nicht gleich zu einem schlechten Zeugnis für Ihr Gebäude.

Der Bedarfsausweis: Energiebedarf berechnen

Der Bedarfsausweis nimmt keine Rücksicht auf individuelles Heizverhalten. Stattdessen berechnet ein Experte auf Basis von Gebäudedaten (Baujahr, Fensterart, Dämmung, Heizanlage) den Primärenergiebedarf. Das ist vor allem für uns bei älteren Gebäuden oder bei Neubauten spannend, weil Nutzereinfluss nicht einfließt.

Hier braucht es Kenntnisse über die aktuelle Wärmeschutzverordnung und EnEV. Die Berechnung liefert einen Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) – und damit eine objektive Einschätzung. Für Eigentümer, die Modernisierungen planen, ist der Bedarfsausweis oft Pflicht und liefert wichtige Modernisierungsempfehlungen.

Energieausweis für Wohngebäude und Nichtwohngebäude

Nicht alle Gebäude sind gleich. Ein Wohngebäude bekommt den Energieausweis nach anderen Regeln als ein Bürokomplex. Für Nichtwohngebäude wie Schulen oder Einkaufszentren gibt es eigene Vorgaben nach DIN V 18599. Auch der Einsatz erneuerbarer Energien oder die Art der Heizsysteme müssen anders bewertet werden.

Im Alltag erleben wir häufig Unsicherheiten bei gemischt genutzten Objekten. Hier braucht es eine Kombination von Ausweisen. Im Zweifelsfall raten wir immer zum Gang zur Verbraucherzentrale oder zu einem zertifizierten Energieberater.

Inhalte des Energieausweises verstehen

Ehrlich gesagt, liest kaum jemand freiwillig Energieausweise zum Spaß. Doch ein genauer Blick lohnt sich. Was steht im Energieausweis eigentlich alles drin? Neben dem Namen und der Adresse des Gebäudes finden Sie auch das Baujahr, die Art der Heizungsanlage und die Angaben zum energetischen Zustand.

Ob erstes Eigenheim oder Mietwohnung – der Energieausweis dokumentiert, wie energiehungrig das Gebäude wirklich ist.

Energieeffizienzklassen von A+ bis H

Überblick: Energieeffizienzklassen im Energieausweis

Die Energieeffizienzskala von A+ bis H ist wie die Farbanzeige auf einer Wetter-App: Sie reicht von grün (A+) bis tief rot (H). Ein A+ wurde selten vergeben – wie ein Sechser im Lotto.

Energieverbrauch und energetischer Zustand des Gebäudes

Wann ist der Energieverbrauch noch normal und wann teuer? Im Energieausweis steht der Endenergieverbrauch oder -bedarf, meistens als Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr. Dazu gibt es oft Hinweise auf Warmwasser, erneuerbare Energien oder die Heizung.

Mit einem Satz: Der Ausweis verrät, ob das Gebäude energetisch fit ist oder dringend saniert werden sollte. Gerade bei älteren Immobilien finden sich häufig Empfehlungen für Sanierungen. Und ja, es gab schon Fälle, wo Eigentümer überrascht feststellten: Da steht „F“ und die Heizkosten sind wirklich zu hoch.

Heizkosten und Energiekosten einschätzen

Heizkosten machen oft einen Großteil der Betriebskosten in Immobilien aus. Ein guter Energieausweis hilft dabei, böse Überraschungen zu vermeiden. Wer den Verbrauch kennt, kann anhand der Effizienzklasse ungefähr abschätzen, was die monatlichen Energiekosten betragen werden.

Viele Mieter schauen gezielt auf diese Kennzahlen, wenn sie eine Wohnung suchen. Ein Gebäude mit Klasse D oder besser kann langfristig viel Geld sparen – und fühlt sich im Winter auch wärmer an.

Wie der Energieausweis dabei hilft

Der Energieausweis gibt beim Einzug einen ehrlichen Überblick. Man sieht sofort, ob Kosten fürs Heizen explodieren könnten. Die Korrelation zwischen Effizienzklasse und Energiekosten ist real. Wir empfehlen, die Werte mit regionalen Durchschnittskosten zu vergleichen. Wer eine Modernisierung plant, kann im Ausweis direkt ablesen, welche Maßnahme die meiste Ersparnis bringt.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Ein kleiner, aber wichtiger Fakt: Der Energieausweis ist genau zehn Jahre gültig. Danach braucht es einen neuen. Falls Sie Ihr Gebäude in der Zwischenzeit sanieren oder ein neues Heizsystem einbauen, empfiehlt es sich, einen frischen Ausweis zu beantragen – und diesen in der Schublade für die nächste Vermietung bereitzuhalten.

Achten Sie beim Ablaufdatum unbedingt auf Korrektheit. Bei einer Prüfung kann ein abgelaufener Ausweis zu Bußgeldern führen. Das steht so auch im GEG.

Energieausweis beantragen und ausstellen lassen

Viele fragen: „Wie kriege ich eigentlich so ein Ding?“ Sie beantragen den Energieausweis bei einem zertifizierten Energieberater, Architekten oder Ingenieur. Die Verbraucherzentrale und Kammern haben Listen. Sie können manche Energieausweise auch online erstellen lassen, zumindest den Verbrauchsausweis – der Bedarfsausweis braucht mehr Aufwand und vor-Ort-Kenntnis.

Zeitbedarf: Je nach Art und Vollständigkeit der Unterlagen dauert die Ausstellung einige Tage. Am schnellsten geht es online, sofern alle erforderlichen Verbrauchsdaten und Bauinformationen vorliegen.

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Nur zertifizierte Experten wie Energieberater, Architekten oder Ingenieure, die spezielle Qualifikationen nachweisen, dürfen den Energieausweis ausstellen. Achten Sie als Eigentümer auf die Zulassung: Im Ausweis muss eine Registriernummer vermerkt sein, die den Aussteller identifiziert.

Das zu ignorieren, ist riskant. Das Gebäudeenergiegesetz nimmt Eigentümer in die Pflicht. Unser Tipp: Immer nach Referenzen fragen – und ruhig ein, zwei Euro mehr ausgeben, um sicherzugehen.

Energieausweis online erstellen: So geht’s

Beim Verbrauchsausweis geht das heute komfortabel: Sie geben die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre ein, machen Angaben zum Gebäude und zu den Wohneinheiten und erhalten den fertigen Ausweis oft schon am Folgetag. Bei der Online-Erstellung ist weniger individuelle Beratung dabei, aber es reicht für viele Standardfälle.

Wichtig ist: Sie brauchen alle Originalabrechnungen der letzten drei Jahre und dürfen Leerstände und außergewöhnliche Ereignisse nicht unterschlagen. Wer beim Ausfüllen schummelt, riskiert im Streitfall Probleme.

Kosten für den Energieausweis

Was kostet ein Energieausweis? Das hängt stark von Art, Umfang und Gebäudegröße ab – und natürlich, wer ihn ausstellt.

• Ein Verbrauchsausweis lässt sich oft schon ab 59 € online erstellen.
• Für einen Bedarfsausweis können die Kosten eines Energieausweises schnell bei 350 € oder mehr liegen.
• Flächen, Anzahl der Wohneinheiten und Modernisierungsstand wirken sich direkt aus. Je nach Lage kommen zusätzliche Fahrtkosten vor Ort dazu.

Im Vergleich zu den möglichen Bußgeldern sind das geringe Ausgaben. Wir raten: Billigangebote meiden. Wer an der Qualität spart, spart an falscher Stelle.

Energieausweis in Immobilienanzeigen richtig angeben

Seit 2014 gibt es die Pflicht, energetische Werte bereits in jeder Immobilienanzeige zu veröffentlichen. Das heißt: Beim Verkauf oder bei der Neuvermietung müssen die Kennwerte in Zeitungsannoncen und Online-Portalen stehen.

Wichtige Daten in der Anzeige:

• Energiebedarf oder Energieverbrauch (aus dem Ausweis)
• Art des Ausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
• Effizienzklasse
• Baujahr Gebäude und Heizungsanlage
• Hauptenergieträger (z.B. Gas, Öl, Holzpellet)

Fehlt die Angabe? Dann kann das richtig teuer werden. Mieter und Käufer verlassen sich darauf.

Pflichten beim Energieausweis für Vermieter und Verkäufer

Wer seine Immobilie vermieten oder verkaufen will, muss spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das verlangt das Gebäudeenergiegesetz eindeutig. Eine Kopie des Ausweises muss dem Mieter oder Käufer nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden.

Achtung: Die Pflicht gilt für das ganze Gebäude, nicht für jede einzelne Wohnung. Nur bei geteilten Häusern mit unterschiedlichen Heizsystemen oder Bauzeiten braucht es manchmal mehrere Ausweise. Bei Unsicherheit sollten Eigentümer sich beraten lassen.

Tipps für Mieter: Energieausweis nutzen

Auch als Mieter lohnt sich ein genauer Blick auf den Energieausweis. Sie sehen direkt, ob die Heizkosten im nächsten Winter Ihr Sparschwein sprengen werden oder ob eher investiert wurde.

Vergleichen Sie die Werte des Energieausweises mit anderen Wohnungen. Liegt der Energiebedarf oder Verbrauch pro Quadratmeter weit über dem Durchschnitt, können Sie gezielt nach Modernisierungen oder energetischen Sanierungen fragen. Nicht zögern. Wenn Angaben zum Gebäude fehlen, nachhaken!

Mietvertrag in Sicht? Immer vorher den Ausweis einsehen lassen. Sie sind dazu berechtigt.

Bußgelder bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflicht

Die Strafen sind kein Pappenstiel. Wer gegen die Vorlage- oder Veröffentlichungspflicht verstößt, riskiert Bußgelder bis zu 15.000 €. Das passiert öfter als gedacht – vor allem bei privaten Verkäufern.

Auch eine fehlerhafte Angabe in Immobilienanzeigen wird geahndet. Zeit, ein wenig aufzupassen, wenn Sie Ihr Gebäude auf dem Markt anbieten.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, lieber auf Nummer sicher zu gehen. Wir haben Mandanten erlebt, denen wegen fehlendem Energieausweis beim Verkauf im letzten Moment der Kauf geplatzt ist. Seien Sie cleverer.

So viel zum Thema Energieausweis beim Wohngebäude. Wussten Sie eigentlich, dass es bei jedem Neubau ohnehin Pflicht ist, einen bedarfsorientierten Ausweis zu erstellen? Wer hier spart, zahlt am Ende meist doppelt.