Sind die Kosten für den Energieausweis steuerlich absetzbar?

Der Energieausweis ist für Immobilienbesitzer ein wichtiges Dokument, das Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt. Was viele Vermieter und Eigentümer nicht wissen: Die Kosten für die Erstellung dieses Dokuments können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden.

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, die Ausgaben für den Energieausweis als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung geltend zu machen. Das Finanzamt erkennt diese Aufwendungen in der Regel an, da der Energieausweis gemäß dem Gebäudeenergiegesetz bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie verpflichtend vorgelegt werden muss.

Je nachdem, ob Sie sich für einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis entscheiden, variieren die Kosten zwischen 100 und 500 Euro. Diese Investition kann sich durch die steuerliche Absetzbarkeit und die damit verbundene Verringerung Ihrer Steuerlast durchaus lohnen.

Energieausweis steuerlich absetzen: So geht’s

Wer kennt das nicht? Sie besitzen eine Immobilie, die Sie vermieten oder verkaufen möchten, und plötzlich steht die Frage im Raum: “Brauche ich einen Energieausweis?” Die kurze Antwort: Ja, das ist Pflicht. Aber die gute Nachricht ist, dass Sie diese Kosten unter bestimmten Umständen von der Steuer absetzen können.

Als Immobilienfachmann sehe ich täglich, wie Eigentümer bei diesem Thema unsicher sind. Letzte Woche erst hatte ich einen Kunden, der völlig überrascht war, als ich ihm erklärte, dass er die 300 Euro für seinen Energieausweis steuerlich geltend machen konnte. Sein erstauntes “Wirklich?” höre ich noch heute!

Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit

Damit Sie die Kosten für den Energieausweis steuerlich absetzen können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Der wichtigste Punkt: Sie benötigen den Ausweis für die Vermietung oder den Verkauf Ihrer Immobilie. Privat genutzte Immobilien fallen leider durch’s Raster!

Die Absetzbarkeit ist nur möglich, wenn der Energieausweis direkt mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängt. Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Sie, beim Verkauf oder der Vermietung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Da dieser Ausweis Aufschluss über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gibt, ist er für potenzielle Käufer oder Mieter von großer Bedeutung.

Wenn Sie also Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen oder planen, können Sie die damit verbundenen Kosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Beachten Sie jedoch: Der Energieausweis muss für eine EU-Immobilie ausgestellt sein, und Sie müssen die Rechnung des Energieberaters dem Finanzamt vorlegen können.

Kosten als Werbungskosten geltend machen

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises können Sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung angeben. Aber wie funktioniert das genau?

Werbungskosten sind Ausgaben, die Ihnen entstehen, um Einnahmen zu erzielen. Bei der Vermietung einer Immobilie gehört der Energieausweis dazu, da Sie ihn laut Gesetz benötigen. Die Kosten für den Energieausweis fließen in die Gesamtsumme Ihrer Werbungskosten ein und mindern so Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Eine Kundin ließ für ihr Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten einen Bedarfsausweis erstellen, der sie 500 Euro kostete. Diese Summe konnte sie vollständig als Werbungskosten absetzen und sparte dadurch – je nach ihrem persönlichen Steuersatz – etwa 150 bis 200 Euro an Steuern.

Wichtig: Der Abzug erfolgt immer im Jahr der Bezahlung, nicht im Jahr der Bestellung oder Lieferung des Energieausweises.

Energieausweis als Betriebsausgabe bei Vermietung

Für gewerbliche Vermieter oder Unternehmen, die Immobilien vermieten oder verkaufen, gelten ähnliche, aber leicht abweichende Regeln. Hier werden die Kosten für die Erstellung des Energieausweises nicht als Werbungskosten, sondern als Betriebsausgabe behandelt.

Der Unterschied liegt hauptsächlich in der buchhalterischen Behandlung. Die steuerliche Absetzbarkeit bleibt aber im Grundsatz gleich: Die Ausgaben für den Energieausweis mindern den Gewinn und damit die Steuerlast.

Wenn Sie als Unternehmer Immobilien vermieten oder damit handeln, sollten Sie die Kosten für den Energieausweis unbedingt als Betriebsausgaben erfassen und in Ihrer Buchhaltung entsprechend kategorisieren. So stellen Sie sicher, dass diese Ausgaben bei der Ermittlung des zu versteuernden Gewinns berücksichtigt werden.

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist die Energieeffizienz übrigens zunehmend ein wichtiger Faktor. Ein guter Energieausweis kann hier durchaus ein Wettbewerbsvorteil sein und sich positiv auf die Vermieter auswirken.

Bedarfs- und Verbrauchsausweis: Unterschiede bei der Absetzbarkeit

Gibt es Unterschiede bei der steuerlichen Behandlung zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis? Diese Frage wird mir häufig gestellt.

Die gute Nachricht: Die steuerliche Absetzbarkeit gilt grundsätzlich unabhängig von der Art des Energieausweises. Ob Sie sich für einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis entscheiden, spielt für das Finanzamt keine Rolle – solange der Ausweis für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie verwendet wird.

Allerdings unterscheiden sich die beiden Ausweistypen erheblich in ihren Kosten:

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger, aber weniger aussagekräftig. Der Bedarfsausweis hingegen berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner baulichen Eigenschaften und ist daher präziser, aber auch teurer.

Für Neubauten ist übrigens immer ein Bedarfsausweis erforderlich. Bei Altbauten mit weniger als 5 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, können Sie zwischen beiden Varianten wählen.

Kosten für den Energieausweis und Einflussfaktoren

Man kann leicht den Überblick verlieren bei all den Faktoren, die die Kosten für einen Energieausweis beeinflussen. Nicht jeder Energieausweis kostet gleich viel, und manchmal wundere ich mich selbst über die großen Preisunterschiede zwischen verschiedenen Anbietern.

Die Kosten für einen Energieausweis variieren stark – je nachdem, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt, wie groß und komplex das Gebäude ist und wer den Ausweis ausstellt. Lassen Sie uns einen genaueren Blick darauf werfen.

Durchschnittliche Kosten und Preisunterschiede

Wenn Sie einen Energieausweis erstellen lassen möchten, sollten Sie mit folgenden Kosten rechnen:

• Ein Verbrauchsausweis kostet typischerweise zwischen 60 und 150 Euro.
• Ein Bedarfsausweis schlägt mit 300 bis 600 Euro zu Buche.

Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, dass die Preise regional stark schwanken. In Großstädten wie München oder Hamburg zahlen Sie oft deutlich mehr als in ländlichen Regionen. Auch die Qualifikation des Energieberaters spielt eine Rolle – zertifizierte Experten berechnen meist höhere Gebühren.

Bei komplexen Gebäuden oder Immobilien mit außergewöhnlichen Merkmalen können die Kosten für einen Bedarfsausweis sogar auf über 1.000 Euro steigen. Ich hatte einen Fall, bei dem für ein denkmalgeschütztes Gebäude fast 1.200 Euro fällig wurden – aber diese Kosten waren komplett steuerlich absetzbar.

Vergleichen lohnt sich! Ich empfehle immer, mindestens drei Angebote einzuholen. Die Preisunterschiede für identische Leistungen können überraschend groß sein.

Faktoren, die die Kosten beeinflussen

Was treibt die Kosten für einen Energieausweis nach oben oder unten? Hier sind die wichtigsten Faktoren:

1. Gebäudegröße und -komplexität: Je größer und komplexer, desto teurer wird’s.
2. Vorhandene Unterlagen: Wenn Baupläne, frühere Energieausweise oder detaillierte Informationen zu Heizung und Dämmung fehlen, steigt der Arbeitsaufwand.
3. Gebäudealter: Bei sehr alten Gebäuden ist mehr Nachforschung nötig.
4. Anbieter: Freie Energieberater, Ingenieure, Architekten oder spezialisierte Unternehmen haben unterschiedliche Preisstrukturen.

Ein Bekannter sparte kürzlich fast 40% der Kosten für seinen Energieausweis, weil er alle Unterlagen perfekt vorbereitet hatte – die kompletten Baupläne, Nachweise über Sanierungsmaßnahmen und die Heizkostenabrechungen der letzten drei Jahre. Der Energieberater konnte so viel effizienter arbeiten.

Besonders teuer wird es, wenn der Energieberater mehrfach anreisen muss oder umfangreiche Nachmessungen vornehmen muss, weil Unterlagen fehlen. Diese zusätzlichen Kosten lassen sich durch gute Vorbereitung vermeiden.

Gültigkeit und Erneuerung des Energieausweises

Ein Energieausweis ist nicht ewig gültig – nach 10 Jahren muss er erneuert werden. Das bedeutet auch, dass die Kosten für die Erstellung des Energieausweises in regelmäßigen Abständen wieder anfallen.

Die gute Nachricht: Auch die Kosten für die Erneuerung können Sie steuerlich absetzen, wenn Sie die Immobilie vermieten oder verkaufen möchten. Das gilt sowohl für Verbrauchsausweise als auch für Bedarfsausweise.

Was viele nicht wissen: Bei umfassenden energetischen Sanierungen sollten Sie nicht bis zum Ablauf der Gültigkeitsdauer warten, sondern gleich einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Der neue Ausweis spiegelt dann die verbesserte Energieeffizienz wider und kann den Wert Ihrer Immobilie steigern. Die Kosten für diesen neuen Ausweis sind ebenfalls steuerlich absetzbar.

Ich rate meinen Kunden immer, etwa ein halbes Jahr vor Ablauf des alten Energieausweises mit der Planung für die Erneuerung zu beginnen. So vermeiden Sie Hektik und können in Ruhe Angebote vergleichen.

Steuerliche Vorteile durch Energieberatung und Sanierung

Es lohnt sich, über den Tellerrand zu schauen. Der Energieausweis ist nur ein Teil einer umfassenderen Strategie, um Immobilien energetisch zu optimieren und dabei steuerliche Vorteile zu nutzen.

Neben der direkten Absetzbarkeit der Kosten für den Energieausweis gibt’s weitere Möglichkeiten, bei energetischen Maßnahmen Steuern zu sparen. Ich habe selbst erlebt, wie überrascht Eigentümer oft sind, wenn sie diese Optionen kennenlernen.

Energetische Sanierung steuerlich nutzen

Wer seine Immobilie energetisch saniert, kann von erheblichen Steuervorteilen profitieren. Seit 2020 können Eigentümer, die ihre selbstgenutzte Immobilie energetisch sanieren, 20% der Kosten über drei Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Die Höchstgrenze liegt bei 40.000 Euro pro Objekt.

Folgende Maßnahmen sind förderfähig:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage
• Einbau digitaler Systeme zur Optimierung des Energieverbrauchs

Ein Beispiel: Ich habe letztes Jahr meine Eigentumswohnung mit neuen Fenstern und einer verbesserten Dämmung ausgestattet. Kosten: 25.000 Euro. Davon kann ich über drei Jahre verteilt 20%, also 5.000 Euro, direkt von meiner Steuerschuld abziehen – nicht nur von der Bemessungsgrundlage! Das macht einen enormen Unterschied.

Diese Förderung ist unabhängig von der steuerlichen Absetzbarkeit des Energieausweises. Trotzdem spielt der Energieausweis hier eine wichtige Rolle, denn er dokumentiert die energetische Verbesserung durch die Sanierung und dient als Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Steuerbonus

Eine weitere Möglichkeit, die Kosten für den Energieausweis steuerlich geltend zu machen, ist die Absetzung als haushaltsnahe Dienstleistung gemäß § 35a EStG. Dies gilt allerdings nur für selbstgenutzte Immobilien, nicht für vermietete Objekte (bei denen Sie ja bereits die Werbungskosten oder Betriebsausgaben nutzen können).

Bei dieser Variante können Sie 20% der Arbeitskosten, maximal 4.000 Euro pro Jahr, von Ihrer Steuerschuld abziehen. Die Erstellung eines Energieausweises fällt unter die haushaltsnahen Dienstleistungen, wenn sie für Ihre selbstgenutzte Immobilie erfolgt.

Allerdings sollte man hier realistisch bleiben: Da die Kosten für einen Energieausweis relativ niedrig sind (selbst ein teurer Bedarfsausweis kostet selten mehr als 600 Euro), ist die steuerliche Ersparnis begrenzt. Bei einem Ausweis für 400 Euro würden Sie 80 Euro (20%) von Ihrer Steuerschuld abziehen können.

Trotzdem – jeder Euro zählt, und wenn Sie ohnehin andere haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen, können Sie die Kosten für den Energieausweis einfach mit in die Steuererklärung aufnehmen.

Fördermöglichkeiten für Energieberatungen

Wussten Sie, dass es zusätzlich zur steuerlichen Absetzbarkeit auch direkte Fördermittel für Energieberatungen gibt? Diese Förderprogramme können die Kosten für eine umfassende Energieberatung, die über den reinen Energieausweis hinausgeht, erheblich reduzieren.

Die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert beispielsweise individuelle Energieberatungen für Wohngebäude mit bis zu 80% der Beratungskosten, maximal 1.300 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und 1.700 Euro für größere Wohngebäude.

Diese geförderte Energieberatung umfasst weit mehr als einen standardmäßigen Energieausweis. Ein qualifizierter Energieberater analysiert das gesamte Gebäude, zeigt Einsparpotenziale auf und erstellt einen detaillierten Sanierungsfahrplan.

Meine Schwägerin hat letztes Jahr eine solche Beratung für ihr Einfamilienhaus in Anspruch genommen. Kosten: 1.500 Euro, davon wurden 1.200 Euro gefördert. Der verbleibende Eigenanteil von 300 Euro war komplett als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer absetzbar. Eine Win-win-Situation!

Die Kombination aus direkter Förderung und steuerlicher Absetzbarkeit macht solche Beratungen äußerst attraktiv. Und das Beste: Die anschließenden Sanierungsmaßnahmen können ebenfalls gefördert und teilweise steuerlich geltend gemacht werden.

Häufige Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit

Bei meinen Beratungen als Immobilienfachmann tauchen immer wieder ähnliche Fragen auf. Die Unsicherheit ist groß, wenn es um den Energieausweis und seine steuerliche Behandlung geht. Hier sind Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.

Können Privatpersonen die Kosten absetzen?

Diese Frage höre ich ständig. Die Antwort ist differenziert: Als Privatperson, die eine selbstgenutzte Immobilie besitzt, können Sie die Kosten für einen Energieausweis nicht als Werbungskosten absetzen. Der Grund: Es entstehen keine Einkünfte durch die Immobilie, gegen die Sie die Kosten rechnen könnten.

Allerdings gibt’s einen Lichtblick: Sie können die Kosten unter bestimmten Umständen als haushaltsnahe Dienstleistung gemäß § 35a EStG geltend machen. Dabei können 20% der Kosten direkt von der Steuerschuld abgezogen werden, mit einer Obergrenze von 4.000 Euro pro Jahr für sämtliche haushaltsnahen Dienstleistungen.

Wenn Sie planen, Ihre bisher selbstgenutzte Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, ändert sich die Situation. Dann können die Kosten für den Energieausweis als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden – allerdings nur, wenn der konkrete Entschluss zur Vermietung oder zum Verkauf bereits gefasst wurde.

Ein Tipp aus der Praxis: Dokumentieren Sie diesen Entschluss schriftlich, z.B. durch Anzeigenaufgabe, Beauftragung eines Maklers oder ähnliche Nachweise, um im Zweifel dem Finanzamt die Absicht belegen zu können.

Welche Unterlagen benötigt das Finanzamt?

Das Finanzamt verlangt für die steuerliche Anerkennung der Kosten für den Energieausweis bestimmte Nachweise. Was genau müssen Sie vorlegen?

Der wichtigste Nachweis ist die Rechnung des Energieberaters oder des Unternehmens, das den Energieausweis erstellt hat. Diese Rechnung muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und folgende Angaben enthalten:

• Name und Anschrift des Leistungserbringers
• Name und Anschrift des Leistungsempfängers
• Steuernummer oder USt-ID des Leistungserbringers
• Ausstellungsdatum
• Rechnungsnummer
• Art und Umfang der Leistung (hier: Erstellung eines Energieausweises)
• Netto-Betrag, Steuersatz und Brutto-Betrag

Zusätzlich sollten Sie den Zahlungsnachweis aufbewahren – idealerweise die Überweisung, da Barzahlungen vom Finanzamt kritisch gesehen werden können.

Wenn Sie die Kosten als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen, müssen in der Rechnung die Arbeitskosten gesondert ausgewiesen sein. Bei Vermietung als Werbungskosten oder bei gewerblicher Nutzung als Betriebsausgabe ist diese Aufteilung nicht erforderlich.

Aus eigener Erfahrung rate ich, auch eine Kopie des Energieausweises selbst aufzubewahren – falls das Finanzamt nachfragt, können Sie so nachweisen, dass der Ausweis tatsächlich erstellt wurde.

Umlage der Kosten auf Mieter möglich?

Eine Frage, die Vermieter oft stellen: “Kann ich die Kosten für den Energieausweis auf meine Mieter umlegen?” Die klare Antwort lautet: Nein, das geht nicht.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises gehören zu den nicht umlagefähigen Kosten. Sie können diese Ausgaben nicht über die Betriebskostenabrechnung an Ihre Mieter weitergeben. Der Energieausweis wird als Teil der Verwaltungskosten angesehen, die grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind.

Der Hintergrund: Der Gesetzgeber betrachtet den Energieausweis als Informationsinstrument, das primär dem Vermieter oder Verkäufer nutzt, um seiner gesetzlichen Informationspflicht nachzukommen. Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises liegt beim Eigentümer, nicht beim Mieter.

Aber keine Sorge – was Sie nicht umlegen können, können Sie immerhin steuerlich als Werbungskosten absetzen. So bekommen Sie zumindest einen Teil der Kosten indirekt zurück.

Energieausweis-Pflicht und Bußgelder

“Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?” Diese Frage wird mir oft gestellt, meist mit einem schelmischen Unterton. Meine Antwort ist dann immer dieselbe: Das kann teuer werden!

Seit Einführung der Energieausweis-Pflicht im Jahr 2009 wurden die Regelungen mehrfach verschärft. Das aktuelle Gebäudeenergiegesetz sieht bei Verstößen empfindliche Bußgelder vor – bis zu 15.000 Euro kann es kosten, wenn Sie als Verkäufer oder Vermieter keinen gültigen Energieausweis vorlegen können.

Die Pflicht gilt dabei schon in einem frühen Stadium: Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Energiekennwerte angegeben werden. Und spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt und bei Vertragsabschluss im Original oder als Kopie übergeben werden.

Mir ist ein Fall bekannt, bei dem ein Vermieter ein Bußgeld von 5.000 Euro zahlen musste, weil er trotz mehrfacher Aufforderung keinen Energieausweis vorgelegt hatte. Die Kosten für den Ausweis hätten nur etwa 150 Euro betragen – ein teurer Fehler!

Mein Rat: Investieren Sie rechtzeitig in einen Energieausweis. Die Kosten sind überschaubar, steuerlich absetzbar und schützen Sie vor empfindlichen Strafen. Außerdem leisten Sie damit einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz, indem Sie Transparenz über den Energieverbrauch Ihrer Immobilie schaffen.